¿ Cómo se calcula el EBITDA de un Hotel? ¿Por qué es una potente herramienta financiera? Descúbrelo Aquí.

Luis Manuel Rivera García

El EBITDA es un indicador financiero con mucha relevancia en los negocios, en el sector turístico es muy común, además del GOP (gross operating profit/utilidad bruta de operación).

Las siglas son Earning Before, Interest, Taxes, Depreciation & Amortization y en español; Utilidades antes de intereses (por deuda principalmente), impuestos (ISR y PTU), depreciaciones (provenientes de los activos fijos – exceptuando el terreno) y amortizaciones (amortización de la primera compra del equipo de operación y amortización de gastos de preapertura, principalmente).

Pero ¿ Cómo se obtiene ?

Antes de mostrarles la forma de obtener este indicador, deseo recomendarles que tengan clara la estructura del estado de resultado integral HOTELERO, ya que si deseas compararte con la hotelería es conveniente utilizar los formatos y metodología para mejor evaluación. A veces se desea calcular este indicador y en el mismo se encuentran conceptos que no son parte (depreciaciones, gastos de propietaria, impuestos y otros).

En el siguiente cuadro les mostraré como se obtiene el EBITDA de conformidad con una estructura hotelera.

Como podrán observar, el EBITDA es la resta de la Utilidad Bruta de Operación, menos los gastos no operacionales, aquellos que tienen como finalidad salvaguardar la propiedad y son: Impuestos de la propiedad, seguros de la propiedad, CAPEX aplicables a resultados, honorarios incentivos, principalmente.

Otro punto a considerar y que me han preguntado muy a menudo es, si la renta de un inmueble debe ir antes o después del EBITDA, en este caso les recomiendo lo ubiquen después, puesto que precisamente deseamos saber la cobertura de EBITDA a Renta. Sin embargo, queda a su consideración, es decir, si va después del EBITDA, el indicador quedaría como EBITDAR, la utilidad antes del pago de renta. Esto sólo para hacer la aclaración en cuanto interpretación del indicador.

El siguiente cuadro muestra la estructura hotelera desde el punto de vista financiero, debemos ser muy claros en cuanto a este indicador, ya que prácticamente es la utilidad de que dispone el inversionista para hacer frente a compromisos financieros (pago de capital e intereses), renta, ISR principalmente.

Debo aclarar que el indicador GOP (Gross operating profit), GOPPAR (utilidad por cuarto disponible) o GOPPOR (GOP por cuarto ocupado), es un indicador que se utiliza para medir la eficiencia en la generación de utilidades por la operación y compete a la gestión del Gerente General del Hotel y su comité ejecutivo.

Veamos ahora los indicadores derivados de esta potente herramienta EBITDA.

EBITDA A ingresos totales = representa el porcentaje generado de utilidad respecto a los ingresos, en nuestro ejemplo es un 27.7%. Este indicador podrá variar dependiendo del tipo de hotel, un indicador promedio razonable es de un 20% a 25% de EBITDA a Ingresos. Estamos hablando de ratios, ya que los valores monetarios serán en función al tamaño del hotel, su ocupación, tarifa y eficiencia en costos y gastos, directos o indirectos.

Cobertura de EBITDA a pago de intereses. En este caso se divide el EBITDA (anual) entre la amortización de intereses, en este caso sería: EBITDA $ $11´222,370/ $ $1´756,000 = 6.39 es decir, por cada peso que debo pagar en el periodo cuento con $ 6.39 pesos para su cobertura.

En el medio financiero un indicador sería 2 a 1. En este caso suponemos que los intereses por deuda corresponden a un financiamiento que perfectamente se cubre con las utilidades.

Cobertura de EBITDA a pago de intereses más pago del principal (la amortización del capital), que se encuentra en el estado de situación financiera. En este caso sería: $11´222,370 / (*$2´195,000 de pago de capital + $1´756,000 de pago de intereses= 3´951,000), por lo tanto: tenemos un indicador de $ 2.84 es decir; por cada peso que debo pagar de amortización más intereses, cuento con $ 2.84 pesos para su cobertura.

  • La deuda es de $17´560,000 a un plazo de 8 años con una tasa de interés del 10% anual. (deuda en pesos mexicanos).

En el medio financiero un indicador promedio sería mínimo 1 a 1. En este caso se cubre sin problema el pago de capital e intereses por ese periodo (un año).

Recordemos que al inversor lo que le ocupa es precisamente este indicador, puesto que si los resultados obtenidos arrojan resultados favorables, es buen síntoma de que que el hotel va por buen camino. Precisamente cuando se elaboran los presupuestos, este indicador es sumamente relevante, por lo que habrá que estar atentos a estos resultados.

Espero que este pequeño artículo les sea de utilidad.

Gracias.

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