Hablemos del CAP RATE. Cómo se calcula y su interpretación.

El CAP RATE (Capitalization Rate o Tasa de Capitalización) es un indicador financiero utilizado en bienes raíces para evaluar la rentabilidad de una propiedad en relación con su precio de compra. Se expresa como un porcentaje y permite comparar diferentes propiedades de inversión.

También puede utilizarse para ver la rentabilidad de un hotel en relación al precio de compra y comparado vs la rentabilidad esperada en una inversión financiera.

Fórmula del CAP RATE:

CAP RATE= Ingreso Neto Operativo NOI/ Valor de la Propiedad X100

Donde:

• Ingreso Neto Operativo (NOI): Es el ingreso anual que genera la propiedad después de deducir los gastos operativos (mantenimiento, administración, impuestos, seguros, etc.), pero antes de considerar el financiamiento o impuestos sobre la renta. Puede ser calculado a nivel EBITDA.

• Valor de la Propiedad: Puede ser el precio de compra o el valor de mercado actual.

Ejemplo de cálculo:

Supongamos que una propiedad genera un NOI de $50,000 anuales y su valor de mercado es de $1,000,000.

CAP RATE} = 50,000/1,000,000 x 100 = 5%

Interpretación del CAP RATE:

• Un CAP RATE alto (ej. 8%-12%) indica mayor rentabilidad, pero puede implicar mayor riesgo.

• Un CAP RATE bajo (ej. 3%-5%) sugiere menor riesgo, pero menor rendimiento.

En un caso real, el CAPRATE puede ser comparado vs la tasa de rendimiento mínima esperada por el inversor. TREMA

• Se usa para comparar oportunidades de inversión dentro de un mismo mercado.

Notas:

Para estimar el valor de una propiedad, puedes usar diferentes métodos según la información disponible y el propósito de la valuación. Aquí te explico los principales enfoques:

1. Método de Comparación de Mercado (Comparable Sales)

Este es el más común y se basa en comparar la propiedad con otras similares recientemente vendidas en la misma zona.

Pasos:

1. Busca propiedades comparables en ubicación, tamaño, antigüedad, estado y características.

2. Ajusta el precio de las comparables según diferencias (ejemplo: más habitaciones, remodelaciones, etc.).

3. Calcula el precio promedio por metro cuadrado y multiplícalo por el área de tu propiedad.

Ejemplo:

Si en la zona hay propiedades similares que se vendieron por $2,000/m² y la tuya tiene 100 m², su valor estimado sería:

100 x 2,000 = 200,000

¿Cuándo usarlo? Cuando hay suficientes datos de ventas recientes en la zona.

2. Método del Ingreso (Capitalización de Rentas)

Útil para propiedades de inversión, usa la fórmula del CAP RATE:

Valor de la Propiedad} = Ingreso Neto Operativo (NOI)}/{CAP RATE}}

Ejemplo:

Si una propiedad genera $30,000 anuales en rentas y el CAP RATE del mercado es 6%, entonces:

30,000/0.06= 500,000

¿Cuándo usarlo? Cuando la propiedad se usa para alquiler y hay datos de mercado confiables.

3. Método del Costo de Reposición

Se calcula cuánto costaría construir la propiedad desde cero, restando la depreciación.

Fórmula:

Valor de la Propiedad} = Costo de Construcción} – Depreciación+ Valor del Terreno

Ejemplo:

• Construcción nueva: $1,500/m²

• Tamaño: 100 m² → Costo de construcción = $150,000

• Depreciación: 20% → -$30,000

• Terreno: $50,000

(150,000 – 30,000) + 50,000 = 170,000

¿Cuándo usarlo? Para propiedades nuevas o sin comparables de mercado.

¿Cuál método usar?

• Para viviendas → Método de Comparación.

• Para inmuebles en renta → Método del Ingreso.

• Para propiedades nuevas o sin comparables → Método del Costo.

Fuente: ChatGPT