Por Luis Manuel Rivera – PowerPeople

El Due Diligence es un proceso fundamental antes de adquirir, invertir o financiar un hotel. Consiste en una revisión detallada de la situación financiera, legal, operativa, física y fiscal del negocio, con el fin de identificar riesgos, validar su rentabilidad y sustentar el valor real del activo. Cabe mencionar que también puede ser parte del proceso de Planeación estratégica para prevenir riesgos en todos sentidos.

Aquí te comparto algunos puntos importantes que considero debes incluir, normalmente utilizo un listado por área para verificar, validar, evaluar e incluso corregir algún punto importante.

1. Análisis financiero

Estados financieros auditados (mínimo 3 años): ingresos, egresos, EBITDA, GOP, flujo libre. Indicadores clave del negocio hotelero: RevPAR, ADR, tasa de ocupación, utilidad departamental. Estructura de costos y márgenes por centro de consumo. Análisis de CAPEX histórico y requerimientos futuros.

2. Aspectos legales del inmueble y la operación

Propiedad del terreno e inmuebles: revisión de escrituras, antecedentes registrales y posibles gravámenes. Licencias y permisos de operación: uso de suelo, impacto ambiental, protección civil, licencias de bebidas alcohólicas, entre otros. Contratos vigentes: con franquiciantes, operadores, arrendadores, proveedores estratégicos. Verificación de cumplimiento normativo: turismo, sanidad, derechos laborales y protección de datos.

3. Revisión fiscal y cumplimiento tributario

Situación fiscal del propietario y la operación del hotel. Revisión de declaraciones ISR, IVA, IEPS y otros impuestos locales o estatales. Validación de cumplimiento de obligaciones ante el SAT u organismos equivalentes. Análisis de contingencias fiscales: auditorías en curso, créditos fiscales o litigios pendientes. Estructura fiscal del negocio: tenencia accionaria, régimen fiscal y estrategias de optimización.

4. Diagnóstico operativo

Estructura de personal, costos de nómina y relaciones laborales. Estandarización de procesos operativos y sistemas de calidad. Estado de contratos colectivos o individuales. Políticas de compras, inventarios y control interno.

5. Inspección física y mantenimiento

Estado de habitaciones, áreas comunes, cocinas, lavandería, albercas y salones. Infraestructura técnica: sistemas eléctricos, hidráulicos, HVAC, paneles solares, etc. Planes de mantenimiento preventivo y correctivo. Evaluación de activos depreciables bajo NIF C-6 o normas internacionales.

6. Análisis de mercado y comercial

Benchmark frente a hoteles comparables (STR, HotStats, DataTur). Evaluación de estrategia comercial, tarifas, canales de distribución y posicionamiento. Reputación digital y niveles de satisfacción en plataformas (TripAdvisor, Booking, etc.).

7. Evaluación integral de riesgos

Riesgos legales, operativos, ambientales y fiscales. Dependencia de mercados emisores, clientes mayoristas o grupos. Planes de continuidad de negocio y resiliencia ante crisis.

El Due Diligence de un hotel va más allá de revisar números; es un estudio integral que permite entender el negocio desde todas sus dimensiones. Incluir aspectos fiscales y legales del país es vital para tomar decisiones responsables, anticipar contingencias y asegurar la rentabilidad a largo plazo.

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