🏨 ¿Cómo medir inversiones hoteleras a través del CAP RATE?

Por: Luis Manuel Rivera – PowerPeople

El sector hotelero en México sigue siendo una de las áreas más dinámicas para la inversión inmobiliaria, especialmente en destinos turísticos como Cancún, Tulum y la Riviera Maya. Para evaluar la rentabilidad de estas inversiones, una herramienta clave es el CAP RATE (tasa de capitalización), que permite estimar el retorno anual de una propiedad en función de sus ingresos operativos netos.

📊 ¿Qué es el CAP RATE?

El CAP RATE es un indicador financiero que relaciona el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad con su valor de mercado o precio de compra. Se expresa como un porcentaje y se calcula de la siguiente manera:

CAP RATE (%) = (NOI anual / Valor de mercado) × 100

Este indicador permite a los inversionistas comparar diferentes propiedades y evaluar cuál ofrece un mejor rendimiento en relación con su precio.

🧮 ¿Cómo calcular el CAP RATE en hoteles?

Determinar el Ingreso Operativo Neto (NOI): Se calcula restando todos los gastos operativos del hotel (como salarios, mantenimiento, servicios, seguros, etc.) de los ingresos totales por hospedaje y servicios adicionales. Obtener el valor de mercado del hotel: Puede basarse en el precio de compra, una tasación reciente o el valor estimado en el mercado actual. Aplicar la fórmula del CAP RATE: Dividir el NOI anual entre el valor de mercado y multiplicar por 100 para obtener el porcentaje.

Ejemplo:

NOI anual: $1,200,000 MXN Valor de mercado: $15,000,000 MXN

CAP RATE = ($1,200,000 / $15,000,000) × 100 = 8%

Este resultado indica que la inversión genera un retorno anual del 8% sobre el valor de la propiedad.

📈 ¿Qué CAP RATE es adecuado en el mercado hotelero mexicano?

El CAP RATE varía según la ubicación, tipo de hotel y condiciones del mercado. En México, los CAP RATE para propiedades hoteleras suelen oscilar entre el 7% y el 13%, dependiendo de factores como la demanda turística, la competencia y la estabilidad económica de la región. Por ejemplo, en destinos como Tulum y Cancún, se han observado CAP RATE más altos debido al crecimiento del turismo y la alta ocupación hotelera.

🧠 Interpretación del CAP RATE

CAP RATE alto (mayor al 10%): Puede indicar una mayor rentabilidad, pero también un mayor riesgo asociado a la inversión. CAP RATE medio (7% – 10%): Equilibrio entre riesgo y retorno, común en zonas con demanda turística estable. CAP RATE bajo (menor al 7%): Sugiere una inversión más segura, pero con menor retorno, típica en mercados consolidados o propiedades de lujo.

Es importante considerar que un CAP RATE más bajo puede reflejar una propiedad de alta calidad en una ubicación premium, mientras que un CAP RATE más alto podría estar asociado a propiedades con mayores riesgos o en mercados emergentes.

🛠️ Factores que influyen en el CAP RATE hotelero

Ubicación: Destinos turísticos populares suelen tener CAP RATE más bajos debido a la alta demanda y menor riesgo. Tipo de hotel: Hoteles de lujo o boutique pueden tener CAP RATE diferentes a hoteles económicos o de negocios. Condiciones del mercado: Factores como la competencia, la estacionalidad y las tendencias turísticas afectan el NOI y, por ende, el CAP RATE. Gestión operativa: Una administración eficiente puede mejorar el NOI y aumentar el CAP RATE.

✅ Conclusión

El CAP RATE es una herramienta esencial para evaluar la rentabilidad de inversiones hoteleras en México. Permite a los inversionistas tomar decisiones informadas al comparar diferentes oportunidades en el sector. Sin embargo, es fundamental considerar otros factores como la ubicación, el tipo de hotel y las condiciones del mercado para obtener una visión completa del potencial de inversión.