Por: Luis Manuel Rivera. Consultor especialista en creación de modelos de negocio para la Hospitalidad.

Para el inversionista hotelero mexicano, el escenario actual es alentador aunque muy competitivo.

La demanda turística está en crecimiento (soportada por el mercado doméstico e internacional) , y hay respaldo institucional (portafolio Sectur 2025-2030 con miles de MDD) .

Sin embargo, cada proyecto exige un estudio detallado del lugar, el segmento de mercado y las tendencias emergentes. Este primer punto es crucial.

Los expertos coinciden en la importancia de diversificar: además de resorts de lujo en Cancún/ Riviera Maya/Los Cabos (altamente rentables), hay “oportunidades en destinos emergentes” que ofrecen incentivos y menor competencia .

Asimismo, atender las nuevas demandas –turismo sostenible, bienestar, digitalización, turismo interno– puede diferenciar tu inversión.

En definitiva, invertir en hoteles en México hoy significa apostar a un turismo que «está en camino a lograr sus metas hacia 2030» . El entorno combina crecimiento sostenido con soporte gubernamental y un mercado turístico cada vez más diverso.

El retorno potencial puede ser muy atractivo, especialmente en el segmento de lujo y resorts (como evidencia el interés de las grandes cadenas y la fuerte demanda de los viajeros estadounidenses) 

Estrategias y PUNTOS clave por analizar antes de invertir.

Toda inversión hotelera debe sustentarse en análisis rigurosos y adaptarse a la realidad local.

Algunos puntos estratégicos y recomendaciones de expertos:

Investigar a fondo la ubicación y el mercado. Debes conocer la demanda turística específica: ¿vienen principalmente familias, jóvenes, viajeros de negocios o jubilados? ¿Cuál es la temporada alta? Revisar estadísticas oficiales (INEGI, Sectur) y reportes privados (p.ej. Horwath, CBRE) ayuda.

Inversionistas experimentados insisten en “investigar el entorno y la ubicación” antes de comprar . Por ejemplo, sitios turísticos consolidados (playas famosas, centros históricos) ofrecen seguridad de ocupación, mientras que destinos nuevos (como comunidades cercanas al Tren Maya) pueden tener incentivos gubernamentales pero más riesgo inicial .

Analizar la factibilidad financiera. Es fundamental evaluar los ingresos actuales y proyectados (ventas de habitaciones, F&B, otros servicios) y los costos operativos.

Examina estados financieros del hotel (si existe) o de proyectos similares. Como advierte el blog Revfine, hay que “investigar las finanzas del hotel” y “evaluar su valor” antes de invertir.

Para hoteles en desarrollo, analiza costos de construcción y plazos de recuperación; proyectos de largo plazo (resorts de lujo) pueden tardar más de 8-12 años en recuperarse.

Elegir bien la gestión y marca. El equipo gerencial y la marca elegida pueden impulsar o hundir tu inversión.

Una buena alianza con operadores hoteleros o cadenas reconocidas añade credibilidad: Cristóbal Enríquez (Hyatt) explica que la red global y reputación premium “abre puertas a viajeros de alto poder adquisitivo” y garantiza estándares operativos . Según CBRE, los hoteles de marca de alta gama y proyectos con residencias de marca atraen mucho interés . Sin embargo, también hay éxito para independientes: hoteles boutique locales han recibido inversión ante la demanda de experiencias autóctonas.

Evalúa qué aporta cada opción al posicionamiento y al perfil de tus huéspedes deseados. Diferenciación y tendencia. La competencia es feroz, sobre todo en destinos populares.

Debes incorporar tendencias actuales para destacar. Por ejemplo, hay alto interés en hoteles eco-sustentables de lujo en el Caribe mexicano, donde se prefieren desarrollos de baja densidad tras la pandemia . Considera ofertas únicas: spas médicos, “wellness resorts” o vinculaciones con gastronomía local.

El mismo informe de perspectivas alienta a “incorporar tendencias actuales (hoteles eco-lujo, restaurantes de autor… experiencias únicas)” para diferenciar la inversión.

En ciudades, explora el mercado de estancias prolongadas (hoteles con amenidades de hogar) y lifestyle con diseño vanguardista para captar viajeros millennial/Gen Z . Diversificar destinos y segmentos.

No te concentres solo en lo más conocido. Destinos emergentes y segmentos desatendidos ofrecen alto potencial de crecimiento. Por ejemplo, invertir en proyectos alrededor de corredores culturales (ruta de los Pueblos Mágicos, zonas arqueológicas) o deportivos (hoteles enfocados en eventos masivos como el Mundial 2026, maratones, convenciones) puede generar nichos lucrativos .

El nearshoring industrial también impulsa demanda hotelera en ciudades clave (Ej. el boom de Tesla en Monterrey fomentó nuevos hoteles en zonas industriales ). Los hoteles que atiendan turismo médico o long-stay para jubilados extranjeros (“snowbirds”) pueden diferenciarse en mercados urbanos y costeros. Atender sostenibilidad y comunidad.

Hoy los huéspedes e inversores buscan proyectos con impacto positivo. Incluir prácticas sustentables (energía solar, gestión de agua/residuos) y compromiso social (empleo local, cultura regional) no es solo ético: agrega valor comercial.

Un artículo de Luis Manuel Rivera destaca que “los proyectos que integren prácticas de sustentabilidad… tendrán mayor apoyo de autoridades y preferencia de viajeros”.

Además, trabajar con comunidades locales reduce riesgos sociales y enriquece la oferta (arte, gastronomía auténtica, etc.). Navegar regulación y alianzas público-privadas. Mantente al tanto de políticas clave: cambios fiscales (IVA, impuesto al hospedaje), regulación laboral, normativas de uso de suelo y viviendas vacacionales.

Contar con asesoría legal y estar en asociaciones hoteleras (Asoc. Hoteles, CNET, CANIRAC) ayuda a anticipar cambios.

Alianzas con gobiernos locales pueden facilitar apoyos en infraestructura (mejoras viales, puertos, ferias) o marketing internacional. Como ejemplo, Jalisco destinó enormes recursos para 38 hoteles nuevos y promociona sus Pueblos Mágicos; donde hay coordinación público-privada (ej. Vallarta-Nayarit, Los Cabos), el crecimiento es más sostenido . Conectividad y tecnología.

Alinea tu inversión con nodos de transporte emergentes: un hotel cercano al nuevo aeropuerto de Tulum, a una estación del Tren Maya, o a rutas aéreas internacionales tendrá ventaja competitiva a mediano plazo. A su vez, la era digital impone invertir en sistemas de reservas modernos, marketing online segmentado (redes sociales, influenciadores) y análisis de datos de clientes.

“Los inversores que incorporen soluciones ‘smart tourism’ temprano optimizarán costos y atraerán a viajeros jóvenes,” señala el informe.

No subestimes la importancia de una presencia en línea sólida y de plataformas de gestión eficaces: serán claves para captar y fidelizar al nuevo turista.

Recomendaciones de expertos de la industria

Varios líderes del sector hotelero mexicano ofrecen visiones inspiradoras para inversionistas:

“México podría recibir ~62 millones de turistas internacionales para 2030”, asegura Braulio Arsuaga (presidente saliente del Consejo Nacional Empresarial Turístico), si se aplican políticas públicas favorables.

Dicho de otra forma, la demanda tiene espacio para crecer fuertemente en la próxima década. “México está de moda”, confirma Josefina Rodríguez Zamora (Secretaria de Turismo), respaldada por las cifras récord de llegadas.

Este optimismo institucional se refleja en expansión hotelera y apertura de nuevos proyectos. “México es ideal para inversores locales e internacionales… Cancún, por ejemplo, sigue creciendo”, destaca Cristóbal Enríquez (Hyatt Inclusive).

Explica que la clave es alinear la visión del inversor con la marca adecuada y atender tanto al turista extranjero como al viajero nacional . Hyatt apunta a consolidar plazas maduras (Cancún, Los Cabos) mientras impulsa destinos emergentes (Mazatlán, Akumal, Huatulco) , lo que refuerza la idea de diversificar ubicaciones. Infraestructura genera demanda: Juan Pedro Sáenz-Diez (CBRE) observa que las nuevas obras (Tren Maya, aeropuertos ampliados) están “listas para respaldar un crecimiento continuo” del turismo . Invertir cerca de estos ejes de conectividad puede asegurar alta ocupación futura. Enfoque en largo plazo:

El blog de tendencias resalta como conclusión principal que “la clave será invertir con visión de largo plazo… invirtiendo en experiencias memorables en uno de los destinos más vibrantes”.

En resumen, combinar innovación, sostenibilidad y aprovechar las ventajas culturales y naturales de México es la receta para obtener rendimientos importantes.

TIR Y PAYBACK

Una inversión hotelera en México podría ofrecer una TIR anual esperada entre 12 % y 18 %, especialmente en destinos consolidados y con marca reconocida.

El periodo de recuperación es típicamente de 5 a 10 años, variando según tipo de hotel y estrategia financiera.

Es esencial usar estas estimaciones como guía e incluir análisis personalizados: flujo de caja proyectado, sensibilidad ante ocupación y gasto promedio, y fuentes de financiamiento.

Para afinar estas métricas hacia tu proyecto específico (tipo de hotel, destino, capital propio vs deuda), sería ideal realizar un flujo de caja proyectado y calcular la TIR y el payback con tus números.

Otras consideraciones importantes:

Factores que influyen en estos rangos:

Segmento y categoría: mayor costo inicial significa recuperación más lenta, pero potencial de TIR más alta.

Ubicación y demanda: mayor ocupación y gasto promedio (ADR/RevPAR) mejoran flujos.

Financiamiento: apalancamiento (deuda) aumenta la TIR para capital propio, pero puede extender el payback.

Gestión y costos operativos: una buena administración optimiza márgenes y reduce riesgos

Creación de un modelo de negocio y blindaje, una recomendación de Luis Manuel Rivera en su libro: las cinco claves del éxito en un hotel. Una visión de negocios y finanzas.

Fuentes: Datos y cifras se basan en reportes especializados y declaraciones de la industria hotelera (CBRE , Horwath HTL , especialistas de Hyatt y asociaciones mexicanas , entre otros). Estos respaldan las tendencias y recomendaciones expuestas. Cada inversión debe confirmarse con análisis propios detallados y actualizado.