Por: Luis Manuel Rivera – Especialista en creación de modelos de negocio para la Hospitalidad.

http://www.luismanuelrivera.com

El valor de rescate (también llamado valor residual, valor de salvamento o terminal value) es un concepto clave en la evaluación de proyectos de inversión a largo plazo, como un hotel a 12 años. Vamos a desglosarlo:

✅ ¿Qué es el valor de rescate?

Es la estimación del valor económico que tendrá el activo (en este caso, el hotel) al final del horizonte de análisis. Incluye:

Valor de mercado del inmueble (lo que podrías vender el hotel en el año 12). Valor de los equipos e instalaciones después de depreciación. Posibles flujos netos perpetuos si se proyecta continuar operando más allá del año 12 (Terminal Value en modelos financieros).

🎯 Impacto en el proyecto hotelero

Aumenta el Valor Presente Neto (VPN): El valor de rescate suele representar un porcentaje alto del valor total del proyecto porque los activos hoteleros tienden a mantener (o incluso aumentar) su valor en ubicaciones prime.

En un hotel bien ubicado y gestionado, el valor residual puede ser 40% o más del VPN final.

Si se excluye, el proyecto podría parecer menos atractivo o incluso inviable.

Reduce el periodo de recuperación (Payback): Si planeas vender el hotel al año 12, los ingresos por la venta ayudan a recuperar antes la inversión inicial.

Sensibilidad a la estimación: Sobreestimar el valor residual puede dar una falsa ilusión de rentabilidad. Subestimarlo puede hacer que rechaces proyectos viables.

Perspectiva de los inversionistas: Muchos fondos hoteleros planean “build, stabilize and exit” (construir, operar unos años, y vender).

Para ellos el valor de rescate es el componente clave del retorno esperado (TIR). Ejemplo: si el hotel se proyecta a un EBITDA de $5M al año 12 y los hoteles similares en el mercado se transan a un múltiplo de 12x EBITDA, el valor de rescate sería: Valor\ Residual = EBITDA_{año\ 12} \times Múltiplo = 5M \times 12 = \$60M

Caso práctico: hotel a 12 años

Imagina un inversor que construye un hotel por $40M:

🔥 Sin el valor de rescate, el proyecto parece poco atractivo para un inversionista institucional (espera >12%). ✅ Con valor de rescate, la TIR sube porque el ingreso por venta en el año 12 representa un gran retorno de capital.

⚠️ Riesgos a considerar

Ciclos de mercado hotelero: Si el mercado está deprimido al año 12, el precio de venta podría ser menor. Depreciación y mantenimiento: El valor residual debe considerar los costos de mantener el hotel en condiciones para ser atractivo a futuros compradores. Cambios regulatorios: Impuestos a plusvalía, restricciones a usos de suelo, etc. pueden impactar la venta.

Conclusión:

El valor de rescate es crucial en hoteles porque:

✅ Representa un porcentaje importante del retorno esperado.

✅ Puede determinar si un proyecto alcanza la TIR mínima deseada.

✅ Requiere estimaciones conservadoras (múltiplos de EBITDA realistas, valor del terreno, demanda futura).

✅ ¿Cuándo usar el valor de rescate?

🔑 1. Al evaluar inversiones de largo plazo

Si planeas vender el hotel al final de un periodo definido (por ejemplo, tras 10-15 años de operación). El valor de rescate representa el ingreso que obtendrías en la venta del hotel y debe incorporarse al flujo de caja del proyecto.

📌 Ejemplo: Compras, operas y estabilizas un hotel durante 12 años. En el año 12 proyectas venderlo al mercado. El valor de rescate es el precio estimado de venta descontado a valor presente.

🔑 2. Para determinar el precio justo en una compra-venta

Si eres comprador, puedes usarlo para calcular cuánto deberías pagar hoy, descontando el valor futuro esperado del hotel. Si eres vendedor, es útil para justificar el precio que pides mostrando su valor futuro basado en proyecciones operativas.

📌 Ejemplo: Quieres adquirir un hotel que genera $5M de EBITDA. Si los hoteles en la zona se venden a un múltiplo de 12x EBITDA, su valor de rescate sería:

Valor\ de\ rescate = EBITDA_{año\ 12} \times Múltiplo = 5M \times 12 = 60M

Luego descuentas esos $60M a valor presente según tu tasa de retorno objetivo.

🔑 3. Al usar métodos de valoración basados en ingresos

El valor de rescate es imprescindible cuando usas:

Flujos de caja descontados (DCF) con horizonte finito, donde el valor terminal captura todos los beneficios futuros más allá del horizonte. Cap rate o tasa de capitalización: Valor\ de\ rescate = \frac{NOI_{final}}{Cap\ Rate} Aquí proyectas el ingreso operativo neto (Net Operating Income, NOI) del último año y lo divides entre la tasa de capitalización del mercado.

⚠️ Cuidados al usarlo

✅ El valor de rescate puede representar 30-60% del valor total en hoteles, pero NO es efectivo si:

No hay suficiente información de mercado para estimar el múltiplo de EBITDA o el cap rate. El hotel se encuentra en un mercado muy volátil o con demanda incierta (puede distorsionar el valor). Planeas mantener el hotel indefinidamente (en ese caso, deberías usar un flujo perpetuo en lugar de valor de rescate).

🎯 Impacto en el precio

Aumenta el Valor Presente Neto (VPN) si esperas vender a buen precio. Te ayuda a comparar el precio de compra actual con el valor futuro descontado. Es útil para fondos e inversionistas que buscan salir del proyecto (estrategia “build, stabilize & sell”).