Por: Luis Manuel Rivera – Especialista en Modelos de negocio y finanzas para hoteles y Restaurantes.

Calcular el precio de un hotel —ya sea para comprar, vender o valorar financieramente— implica analizar múltiples factores financieros, operativos, de mercado y estratégicos.

A continuación, te comparto los aspectos más relevantes para determinar el precio o valor de un hotel, clasificados por categoría:

1. Ingresos y Rentabilidad

Ingreso por habitación disponible (RevPAR) Refleja la eficiencia combinada entre ocupación y tarifa.

Tarifa Promedio (ADR) Indica el valor medio cobrado por habitación vendida.

Ocupación Nivel de uso de la capacidad instalada. Ingresos Totales Incluye habitaciones, alimentos y bebidas, eventos, spa, etc.

Utilidad Bruta de Operación (GOP) Medida clave para inversionistas, muestra rentabilidad operativa.

EBITDA Resultado antes de depreciación, intereses e impuestos. Margen de utilidad neta Fundamental para análisis de largo plazo.

2. Activos y Características del Inmueble

Ubicación y mercado Zonas turísticas, de negocios, crecimiento urbano o polos logísticos.

Tamaño y número de habitaciones Escala del hotel y posibilidad de apalancar costos fijos.

Estado físico del inmueble Remodelaciones recientes, mantenimiento, CAPEX requerido.

Clasificación y marca Hotel independiente, franquicia, soft brand o de cadena.

Infraestructura complementaria Salones, restaurantes, estacionamiento, áreas comunes.

3. Multiplicadores y Modelos Financieros

Valor por habitación (Price per Key) Común en evaluaciones rápidas de mercado.

Multiplicador sobre EBITDA o GOP Fórmulas como: Precio = EBITDA × múltiplo (usualmente entre 6 y 12).

Flujos descontados (DCF) Valor presente neto de los flujos futuros (NPV). Tasa interna de retorno (TIR) esperada por el inversionista.

Valor de rescate o valor residual al final del horizonte de evaluación.

4. Costos, Deuda y Obligaciones

Costos operativos (OPEX) Nómina, energía, mantenimiento, insumos, comisiones. CAPEX proyectado Inversión obligatoria para mantener competitividad. Deuda vigente o arrendamientos Pasivos financieros que afectan el valor neto.

5. Factores de Mercado y Riesgo

Oferta y demanda del destino Competencia, temporadas, crecimiento turístico o económico. Tendencias y ciclos Recesiones, pandemias, nearshoring, crecimiento industrial. Riesgos legales y regulatorios Normativas locales, uso de suelo, permisos, derechos laborales. Valor del terreno y plusvalía proyectada

6. Valor Estratégico o Intangible

Reputación y calificaciones (TripAdvisor, Google, OTA’s) Capital humano y equipo directivo Base de clientes recurrentes y contratos corporativos Propiedad intelectual o franquicia de marca

En resumen:

El precio de un hotel no es solo una cifra contable, sino el resultado de múltiples variables dinámicas que deben evaluarse en conjunto.

Una valuación bien hecha combina análisis financiero, conocimiento del mercado y visión estratégica del negocio.