Por: Luis Manuel Rivera

¡México 2025–2030 pinta potente para turismo y hotelería!

Con gusto te comparto 7 tesis con mejor relación riesgo–retorno (y dónde enfocarlas), basadas en datos recientes.

1) Select-service en corredores de nearshoring

Dónde: Monterrey/Apodaca–Pesquería–Santa Catarina; Saltillo/Ramos Arizpe; Querétaro/El Marqués; León–Silao; Tijuana/Otay; Cd. Juárez; Mexicali.

Por qué: la IED liga manufactura + viajes de proyecto; Nuevo León lidera flujos 2025 y la IED nacional marcó récord en 2025 H1. Hoteles de 80–150 llaves (Hampton/HI Express/Courtyard/Hyatt Place) cerca de parques industriales y aeropuertos capturan tarifas corporativas con capex contenido. 

2) Resorts all-inclusive upper-upscale en Caribe mexicano (diversificando)

Dónde: Costa Mujeres/Isla Blanca; Riviera Maya (al norte de Tulum); Cozumel/Costa Maya (Mahahual).

Por qué: pipeline saludable (Riviera Maya es #2 de LATAM por proyectos; CDMX #1 por ciudad), y las cadenas redoblan apuesta (Hilton >100 hoteles y 40 en pipeline en México; Hyatt compra Playa → más músculo all-inclusive). Modelo con presales de residencias brandeadas reduce capex neto. 

3) Boutique y lujo “segunda línea” del Pacífico

Dónde: Riviera Nayarit (Mandarina/Can­uva, norte de Punta Mita); costa de Oaxaca (Puerto Escondido–Mazunte).

Por qué: anclas nuevas (p.ej., Rosewood Mandarina abrió en mayo-2025) y PUERTO ESCONDIDO mejora conectividad (primer vuelo internacional 2025; aeropuerto en ampliación). Producto de 20–80 llaves con ADR alto y diseño local funciona muy bien. 

4) Hoteles de aeropuerto y “first/last night”

Dónde: Tulum (TQO); AIFA y anillos industriales del norte de CDMX.

Por qué: Tulum prevé ~1.3 M pax en 2025 con nuevas rutas; AICM seguirá limitado por slots (44 ops/hora), lo que redistribuye tráfico a AIFA (rumbo a ~8 M pax 2025). Limited/select-service bien ubicados + experiences transfer capturan demanda. 

5) Cruceros: pre/post y shorex con escala fiscal favorable

Dónde: Cozumel (récords 2025), Costa Maya/Mahahual, Ensenada, Cabo San Lucas.

¿Por qué? México redujo el nuevo cargo a cruceristas a US$5 desde el 1-jul-2025 (sube gradualmente), y H1-2025 marcó más pasajeros; hay espacio para hoteles 80–150 llaves, DMCs y retail en terminales. 

6) Wellness & medical tourism integrados

Dónde: Tijuana (dental/bariátrica), Monterrey (alta especialidad), Cancún/Playa (cirugías electivas + recuperación).

¿Por qué?

México figura entre destinos top mundiales de turismo médico; paquetes “hotel + clínica + recovery” logran estancias y tarifa superiores (ojo a volatilidad puntual en Baja). 

7) Conversiones/soft-branding en ciudades sede y culturales

Dónde: CDMX, Guadalajara, Monterrey, Mérida, Oaxaca.

2026 (Mundial) dinamiza MICE/ocio; además, CDMX aprobó límites a STR (hasta 6 meses/año) pero su implementación 2025 está atorada en tribunales → ventaja competitiva para hoteles regulados y marcas soft (Autograph, Curio, Unbound). 

Señales de demanda y oferta (para el timing)

Ingresos turísticos: récord en mayo-2025 (US$2.6 mil M). 

Llegadas: 11.9 M turistas internacionales Ene–Mar 2025 (+5.7% a/a); ocupación hotelera Ene–May 2025: 59.7% (-0.9 pp), con RevPAR sosteniéndose por ADR (STR). 

Pipeline: LATAM en máximos históricos (748 proyectos); México lidera por ciudades (CDMX y Riviera Maya). 

Riesgos 2025–2030 (y cómo cubrirlos)

Capacidad aérea CDMX (slots limitados) → prioriza AIFA/Toluca para proyectos de aeropuerto; firma MFN clauses con OTAs.  STR/regulación: en CDMX la ley existe pero está en litigio; monitorea su puesta en marcha (podría empujar demanda hacia hoteles).

En Q. Roo hay registro estatal (RETUR-Q) y licencias para STR → ventaja al producto formal.  Impuestos turísticos: Baja California Sur estrenó tasa al visitante (jul-2025); ajusta pricing en Los Cabos/La Paz.  Clima/sargazo en Caribe y huracanes en BCS/Yucatán → diseña con resiliencia + calendarios de mantenimiento.

“Playbook” por tamaño de ticket

US$10–30M: 1–2 select-service llave en mano o conversiones en MTY/QRO/TIJ; 80–150 llaves, F&B simple, asset management pro.  US$40–120M: resort all-inclusive upper-upscale en Costa Mujeres/Riviera Maya con residencias brandeadas para bajar capex; operator JV (Hyatt Inclusive/Hilton).  US$5–20M: boutique-lujo 20–60 llaves en Oaxaca costa o Nayarit norte; apuesta por diseño autoral y experiencia (surf/cocina/arte).  Asset-light: DMC/shorex Cozumel/Mahahual + hotel 80–120 llaves pre/post crucero.