Editorial: Luis Manuel Rivera

Actualización al 16 de septiembre de 2026

Los Cabos mantiene uno de los portafolios de inversión hotelera más activos de México, concentrado en lujo, ultralujo, todo incluido y residencias de marca. La noticia financiera más relevante es la posible compra de Secrets Puerto Los Cabos por Fibra Inn.

1. Fibra Inn negocia la compra de Secrets Puerto Los Cabos

Fibra Inn firmó el 6 de agosto un acuerdo vinculante para adquirir este resort de San José del Cabo por aproximadamente US$200 millones. El hotel cuenta con:

• 500 suites.
• Ocho restaurantes.
• 14 espacios para eventos.
• Capacidad para 1,188 asistentes.
• EBITDA 2025 de aproximadamente US$20 millones.
• Deuda bancaria de US$60 millones al cierre de 2025.

La operación todavía está sujeta a due diligence, opinión de valor razonable, negociación definitiva y aprobación de la Asamblea de Tenedores. El pago combinaría emisión de CBFI y, posiblemente, asunción de deuda. Comunicado oficial de Fibra Inn en la BMV⁠.

Lectura financiera preliminar:

• Valor por suite: US$400,000.
• Múltiplo precio/EBITDA 2025: 10 veces.
• Deuda existente/EBITDA: 3 veces.

Estos cálculos no incorporan ajustes de cierre, CAPEX pendiente ni costos de transacción. La operación confirma que Los Cabos ya no atrae solamente desarrolladores: también está captando compradores institucionales interesados en activos estabilizados y flujo operativo.

2. Amanvari comenzó operaciones en East Cape

Aman confirmó que Amanvari ya está abierto en Costa Palmas. Es un hotel de sólo 18 casitas, acompañado por residencias y acceso a la infraestructura de la comunidad de 1,500 acres. Amanvari — información oficial⁠.

Su impacto no debe medirse por número de habitaciones, sino por su capacidad para elevar:

• La tarifa máxima del destino.
• El valor de las residencias de marca.
• El posicionamiento del East Cape.
• El gasto por huésped en wellness, gastronomía y experiencias.

3. Grand Hyatt Los Cabos llegará al segmento todo incluido

Hyatt y Parks Hospitality Holdings mantienen prevista para la segunda mitad de 2026 la apertura de Grand Hyatt Los Cabos Resort, Golf & Spa, dentro de Oleada Pacific Living & Golf.

Tendrá 301 habitaciones —244 habitaciones estándar y 57 suites—, 42 unidades swim-out, cinco restaurantes, cinco bares y más de 20,000 pies cuadrados para reuniones. Comunicado de Hyatt⁠.

La propiedad introduce una combinación significativa: gran escala, lujo, grupos y todo incluido. Competirá simultáneamente por mercado familiar, incentivos, bodas y eventos corporativos.

4. Soho House refuerza el modelo de membresías y estilo de vida

Soho House mantiene para finales de 2026 su llegada a Cabo del Sol. Tendrá club de playa, Cecconi’s, espacios de entretenimiento, centro de salud y bienestar y únicamente 15 habitaciones. Plan de aperturas de Soho House⁠.

Este proyecto amplía el concepto de hospitalidad: los ingresos no dependerán exclusivamente de ocupación y ADR, sino también de membresías, alimentos y bebidas, wellness, eventos y componente residencial.

5. Nizuc plantea un nuevo polo turístico

Grupo Brisas anunció un proyecto Nizuc Resort & Spa de aproximadamente 140 habitaciones, residencias de alta gama y una inversión inicial cercana a US$100 millones.

El terreno comprende 120 hectáreas y dos kilómetros de playa. El plan maestro podría incorporar posteriormente tres o cuatro hoteles adicionales, club de playa, wellness y una amenidad de golf. El desarrollo completo tomaría entre cuatro y cinco años; el inicio de obras todavía debe confirmarse. Entrevista con Grupo Brisas⁠.

6. La cartera continúa hasta 2029

• Conrad Los Cabos: apertura prevista en 2027 dentro de Oleada. Contempla 111 habitaciones, 21 suites y 43 residencias, para un total de 175 unidades. Hilton⁠.
• Raffles Estera East Cape: 80 habitaciones y 46 residencias en su primera fase, con apertura prevista en 2029. Accor⁠.
• Delano East Cape: 117 habitaciones y 60 residencias de marca, también previsto para 2029. Ennismore⁠.

El dato que obliga a moderar el optimismo

Los Cabos tiene más de 22,000 habitaciones, cerca de 80% clasificadas en cinco estrellas. En 2025 alcanzó aproximadamente 70% de ocupación, ADR de US$440 y RevPAR de US$306. Fideicomiso de Turismo de Los Cabos⁠.

Sin embargo, en agosto de 2026 el aeropuerto de Los Cabos registró:

• Tráfico total: −6.2% anual.
• Pasajeros internacionales: −16.6%.
• Acumulado enero-agosto: −5.5% total y −8% internacional.
• El tráfico doméstico de agosto creció 5.1%. Reporte oficial de GAP⁠.

Lectura estratégica

La inversión no se está retirando, pero el mercado entra en una etapa más exigente. La llegada de nuevas marcas ocurrirá mientras el tráfico internacional muestra debilidad de corto plazo.

Los hoteles existentes deberán proteger cuatro variables:

1. ADR y RevPAR: evitar competir únicamente mediante descuentos.
2. GOPPAR: vigilar que el crecimiento de costos laborales, energía y comercialización no absorba la tarifa.
3. Diferenciación: gastronomía, wellness, experiencias y servicio personalizado serán más relevantes que el inventario físico.
4. Capital humano: la nueva oferta intensificará la competencia por ejecutivos, chefs, mandos medios y personal operativo capacitado.

El capital sigue creyendo en Los Cabos, pero la rentabilidad de los nuevos proyectos dependerá menos del lujo arquitectónico y más de su capacidad para generar demanda propia, controlar costos y sostener tarifas en un mercado con mayor oferta.